Wednesday, September 21, 2016

指数愈高,购屋能力愈低

昨天写了《可负担房屋指数》后,一个问号在我脑海浮起:什么价钱的房子,才能算是可负担得起的房子?

于是,上网去找资料。

根据国际标准,房价中位数低于三倍以下的才可算是“可负担房屋”(affordable),三倍以上则为“中度负担不起”(moderately unaffordable),四倍以上“严重负担不起”(seriously unaffordable),五倍以上“极度负担不起”(severely unaffordable)。

好,PEMANDU的CEO伊德里斯上个月透露,大马国民收入(GNI)已升至人均10,570美元,兑成马币则是42,300元。

(请参阅旧文《伊德里斯报大数》20160829)

全国指数5.79,这表示大致上国民皆属于“极度负担不起”的购屋族。

以这个收入为准,那国内可负担房屋的平均价钱应该是多少?是126,900元(42,300x3=126,900)!

我没有算错吧?可负担房屋价格只卖126,900元?但你去哪里找这么便宜的房屋?打底都要从几十万不是十几万算起,难怪绝大多数的国民尤其是年轻人都买不到房子也借不到银行贷款。

这就是我说的,问题症结在房价太贵而人民收入太低,才导致购屋者借不到贷款,这个问题根源一日不解决,政府再推出更多的购屋计划,最后还是事倍功半。

相信吗?包括房屋部最新的发展商可贷款计划,政府前前后后已经推出12项购屋计划如下:

1. PR1MA(Projek Rumah 1Malaysia)
2. MyFirstHome Scheme
3. Projek Perumahan Rakyat (人民组屋计划)
4. RMR1M(一马亲民房屋计划)
5. Rumah Idaman(理想房屋计划)
6. RUMAWIP(联邦房屋计划)
7. RumahSelangorku(我的雪兰莪房屋计划)
8. Rumah Mampu Milik Pulau Pinang(槟城可负担房屋计划)
9. Rumah Aspirasi(愿望房屋计划)
10. Youth Housing Scheme (青年房屋计划)
11. MyDeposit购屋计划
12. 发展商贷款计划

以上12项购屋计划,看起来琳琅满目,老实说,有多少是真正帮助到人民成功买到屋子的呢?

说起来也很矛盾,一边厢发展商说房屋滞销,另一厢人民却买不到屋子,明显的,供需出现了mismatch,为什么政府不正视这个问题?

沙巴的可负担指数11.41最高,但最高并不表示它最有负担能力,恰恰相反。其负担能力是最差最严重的,属于“极度负担不起”指数,是可负担能力3.0指数的3.8倍!

其实,之前就有报道过,本州屋价是全国最贵,比首都吉隆坡还贵。

这意味着什么?难道本州人均收入比全国高,也比吉隆坡高吗?不是,那为什么还是有那么多房屋在盖?

全国指数5.79,这表示大致上国民皆属于“极度负担不起”的购屋族。 

发展商对可负担房屋的定义和国际标准可不一样,有的说20几万是可负担房屋,却也有房地产报告提到,50万以下还是属于可负担房屋呢!

我想,可不可负担得起,还得看购屋者本身,因人而异,不可一概而论。

为刺激房市,不久之前,某发展商说,要买要趁快趁早,因为屋价只会升不会跌,听得本来就没有购屋能力的市民更心惊胆跳。

这个可负担指数是如何算出来的?它是拿房价的中位数除以收入中位数(a/b),因此,房价愈高,或收入愈低,指数就愈高,意即人民的负担能力就愈低。

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