Friday, November 24, 2017

马银行推出HouzKEY计划

前天写了《负担不起的可负担房屋》,今天就读到马银行推出了一个“先租后买”(rent-to-own)计划。

读到这则报道时心生纳闷,因为老实说起来,马银行是拾PR1MA牙慧,因为PR1MA前年就推出过了这样一个“先租后买”(RTO)概念的计划,合作对象也是马银行,据知并不成功,为何马银行再次推出同样的计划,唯合作对象改成是发展商?那就不得而知。

原本以为它同样是响应政府“可负担房屋计划”的计划之一,让国内更多中低收入群居者有其屋,但读了报道内容,发现它并不是,因报道说:“它涵盖的是有地和高层住宅产业”。

这个叫HouzKEY的计划,和PR1MA前年推出的RTO计划一样,简单说来,就是它让客户先租住一至五年后再决定要不要购买该单位,要的话就可以向马银行贷款。PR1MA的RTO计划租住期则是10年(请参阅《MyDeposit会好过PR1MA?》20160411)。

其实,这也与去年房长诺奥玛提出发展商可“贷款”给购屋者,以及津贴发展商建屋出租给年轻人的概念相似,就是先“贷款”或以“出租”的方式让购屋者入住,再决定要不要购买。

不同的是贷款仍由银行负责,不是由发展商充当银行(请参阅《这一次,发展商都当包租公包租婆去了》20161026)。

诺奥玛的建议在一片反对声下不了了之,没想到一年后,再由马银行连同几家发展商联手推出类似概念,成不成功就看下来的进展了。

这五家发展商分别是:实达、绿盛世、马星、金务达和森那美产业,可以想象都是些高档产业,所以你可以看到,这个计划将与之前提到的中低收入群无缘。

它的吸引点是在于它无需客户缴付任何头期,只需在七天内缴付三个月的租金就可入住;或者可以这么说,它允许客户以租金方式代替头期,三个月的租金就等于是头期。

申请者的资格则是,每月家庭收入必须不少过于5,000元,而且承诺至少五年租期。

就不知道,如果五年后,客户不打算购买而要继续住下去的话,这又允不允许呢?

又或者,之前所付的租金,能不能用来从屋价扣除?报道没有说得很清楚。

马银行CEO Abdul Farid Alias说,HouzKEY是根据回教ijarah或租赁的方式,是客户获得房屋融资的一个替代方案。

第二财长佐哈里也透露,为鼓励更多银行提供这样一个“先租后买”概念的融资方式,政府也将为购屋者豁免100%买卖协议的印花税。

以PR1MA前年推出的RTO计划看来,我不是很看好马银行和五家发展商此次合作推出的计划,毕竟,购屋者面对的问题并没有因此获得解决,那就是,屋价相对太高,购屋者收入太少。

Thursday, November 23, 2017

由BR1M人工打造高收入国

(又是)第二财长说:政府确保将油价上涨带来的盈余用在人民身上,范围将从最低收入群(B40)扩至中等收入群(M40)。

他指的是增派一马援金(BR1M)的可能性。

昨天谈到,几年前,政府将人民列为三大收入群,分别为低收入群(B40),中收入群(M40)和高收入群(T20),括弧内的数字表示低收入群和中等收入群各有四成,只有20%人口是属于高收入群。

从数字惊觉,中低收入群如果各占人口四成,意即我国80%人口是属于中低收入群,国家又如何得以在2020年前成为高收入国,迈入先进国行列?

财长首相去年推出了一个叫TN50的国家转型宏愿,将目标推迟至2050年,似欲取代敦马当年订下的2020宏愿,但他仍时不时提到,要在2020年前让人人有高收入,把国家变为高收入国。

就算人民有了高收入,高通膨率导致物价也飙高,当物价涨得比收入还快,就算有这样的高收入,对人们来说,又有何意义?

国家如何区分高中低收入?根据统计局资料,如果你的收入在3,000元以下,你就被列为低收入群,6,000元以下是中收入群,以上则是高收入群。

目前,低收入群(B40)者即有资格申请BR1M,而第二财长则表示考虑将中收入群(M40)也纳入其中,以应对“油价和通膨率急剧上升,确保他们不会低于贫穷线下”。

而经济报告书指出,国民人均收入(GNI)明年将达42,777元,等于月入约3,500元,这还是在低收入群的边缘啊!国家要如何在接着两年内一跃为高收入国?

表面上,国民人均GNI已超过一万美元(10,722),但根据世行定义,人均GNI必须超过12,476美元,才能被列为高收入国,兑成马币约52,000元,或月入4,400元。

国民人均GNI有可能在下来两年再增加2,000美元或马币8,000多元,或平均每年增长4,000多元吗?我不敢有太大的期望。

你会难以置信,全国13个州属,至少有9个州属的低收入群比率更高,都超过了40%的比率,分别是:吉兰丹(69%),吉打(59%),彭亨(56%),霹雳(56%),沙巴(55%),玻璃市(54%),砂拉越(53%),森美兰(47%)和登加楼(46%)。

全国有13州,9州的人民以低收入群居多,其中7州就有逾半人民是“穷人”,这个比率是惊人的。

要如何让他们富起来?对高官来说,最直接的方法,可能就是通过BR1M派钱给他们吧!此举真的能够让他们永久脱离困境吗?

http://www.guangming.com.my/node/418128/%E3%80%90%E6%89%93%E9%96%8B%E5%A4%A9%E7%AA%97%E3%80%91%E9%AB%98%E6%94%B6%E5%85%A5%E5%9C%8B%E7%94%B1%E4%BA%BA%E5%B7%A5%E8%A3%BD%E9%80%A0

Wednesday, November 22, 2017

负担不起的可负担房屋

两天前(20日),《太阳报》报道PR1MA机构的建屋进展,指在该机构兴建各阶段的141,661房屋单位中,只有11,944个单位已经售出,售出率不到10%,显示国内仍有许多人没有购买房屋的能力。


当PR1MA机构被联络时透露,说不是PR1MA房屋卖不出,而是很多购屋者因为借不到房屋贷款,或因为贷款数额不足而退出”,因此,当局推出了一个叫SPEF(Special PR1MA End Financing)的融资计划,以让购屋者获得更高的房屋贷款(请参阅《PR1MA非为低收入者》20170227)。

自今年一月推介以来,已有197人申请SPEF融资计划,但只有50人的申请获批准。

原本要让购屋者更容易获得房贷的融资计划,却也只有50人或25%的成功率,虽然SPEF的贷款条件较宽,还是有大部分人无法取得房贷。

报道说,PR1MA机构目前获批建造259,881间房屋,有兴趣的购屋者注册人数达150万人,是房屋单位的5倍,大部分人依然居者无其屋,但PR1MA机构至今只建竣10,199个单位,可见PR1MA建屋的速度实在是太慢了。

PR1MA机构说,可在年底建好17,000个单位,也有信心在明年一月底之前卖出16,250个单位,但年底距今只剩下一个月了,有可能吗?

针对这,PR1MA回应说,截至11月15日,已售出了12,640个PR1MA单位,在公开发售的25,132个单位中,售出率达50%,不是该报说的不足10%。

其实,PR1MA似乎看漏了该报道要带出的重点,那便是,在2012年推出的PR1MA计划,原本是要为中低收入者(B40 & M40)建造他们可负担得起,即售价介于10万至40万的房屋,5年下来,先不说计划进展得慢(8,475个单位竣工,934个单位已入住),最大的问题还是在,绝大部分的购屋者,却借不到贷款来买这些房屋。

问题不仅在PR1MA计划本身,更大的问题是在购屋者借不到贷款,原因在他们的收入无法让他们借到所需的贷款数额,尤其是那些B40的收入群,不要说供不起贷款,25万至40万之间的房屋,他们又如何买得起?

如此一来,M40收入群比B40收入群较容易获得所需的贷款,B40收入群,还是无法买到屋子。

这我在早前的博文有提过了,最新的一篇是《房子卖去了哪里?卖给了谁?》(10/11),这里就不再重述了。

Tuesday, November 21, 2017

等油价RM2.50持续三个月后再说.........

要将额外的油收入用在增派BR1M以利益人民,那是第二财长佐哈里说的。

副首相阿末扎希说,鉴于国际油价持续上涨,国家经济理事会将探讨“调高燃油津贴”事宜。

读到上述标题,心里有些纳闷,燃油津贴取消已久,何来“调高”之说?

后来想到,原来国内一些领域还是继续获得燃油津贴的,副首相提的“调高津贴”,大有可能指的只是这些相关领域,不是恢复市面上的RON和柴油津贴吧!

国家经济理事会是财政部的一个单位,财长首相是主席,副首相是副主席。

无论如何,经过一番讨论后,经济理事会做了一个决定,根据财政部文告:唯有汽油/柴油价格连续三个月保持在2.50元以上,政府才会介入。

文告只说政府会“介入”,方式却不是很明确,因为文告接着就说“政府会鉴定恰当的管道”,及“采取一些措施”,但没有说会“恢复汽油/柴油津贴”。

所以,也有可能不是“恢复汽油/柴油津贴”,而是也有可能如第二财长说的“增加BR1M金额”。

财政部的该段文告说的很笼统,你要如何鉴定“汽油/柴油价格连续三个月保持在2.50元以上”?如果这三个月当中有一回降至2.50元以下,那三个月的时间是不是要从头算过?

又或者两个RON价位在2.50元以上,柴油却不到2.50元,那算不算?还是要两个RON和柴油都在2.50元以上才算数?

例如现在RON97已经每公升2.66元,政府是否现在就应该介入,还是等RON95和柴油都升上2.50元以上才插手呢?

其实,三个月是个蛮长的时间,2.50元也是一个偏高的价位,离最高纪录2.70元只有20分,要等到这个价位才来采取行动,会不会来得太迟?

还是,财政部所谓的措施,就是一直将各油价保持在2.50元以下,那就不用采取其他措施,这也是一项措施啊!

Monday, November 20, 2017

航班延飞/取消成了航空常态?

有网友在脸书分享,说他在网上买了要在吉隆坡转机的联程机票,他较后受通知飞至吉隆坡的航班延后,如此一来,时间上就接不上他下一班的联程航班,急得他扎扎跳。

他赶快通知有关航空,以将他的联程航班也挪至下一班飞机,要不然他原有的联程机票就要泡汤,必须另外购买下一程的机票了。

据我所知,只要你买的是联程机票,如果遇上航班取消或延误,航空公司是有责任为你安排下一班联程航班给你的。

但,如果你的联程机票分开购买,而因为第一航班取消/延误导致你无法接上你的联程班机,你就必须自己安排新的联程航班,你原有的联程机票就要作废,航空公司是没有责任为你安排下一个班机,也没有办法赔偿你。

网友的经验我经历过两次,一次是在去年,从吉隆坡飞伦敦的航班延误了超过四个小时,到阿布扎比过境的时候,联程航班已经飞了,结果需在阿布扎比过一夜,隔天才飞,却是先飞曼城再转机飞伦敦,如此一来前后整整迟了24个小时,第一天安排的行程就这样没有了。

也因为不断延飞又转机又换机场,结果行李也不知所踪,四天后才送到我们的寓所,叫人为之气结(请参阅《西游后记》20160817)。

这些是去年发生的事,没想到今年再次发生。

原本要乘搭的班机是在当天下午五点半起飞,却在中午12点的时候收到马航的SMS,通知说该航班取消,改乘晚上九时的航班,我屈指算算时间,发现到了吉隆坡机场,飞伦敦的联程班机已经起飞半个小时,那该怎么办?

连忙赶到机场的马航办事处去,把情况告诉了柜台人员,马航替我换了下一个联程航班,却是第二天清早的班机,也安排了机场酒店让我们过夜。

不知是自己这么不好彩,还是航班延误/取消成了近来的一个正常现象,两次出远门,都给我碰上了;再看到网友在网上分享,原来不少人都曾有过类似的遭遇,是不是因为座位不满而把乘客挪在一起,所以才会发生航班延误/取消的事件时常发生?

这也似乎成了国际常态,不止我们从亚庇飞首都的航班最后一分钟被取消,儿子因为工作关系一个星期后才飞,从英国飞欧洲的航班也同样延后,结果也影响了他的联程班机,被安排乘搭下一个航班,到了目的地已迟了八九个小时。

所以,买联程机票的朋友,记得机票不要分开买,否则遇上航班延误或取消而接不上联程班机的时候,你就必须自己想办法,航空公司是不需负责的。

这便是买联程机票不要分开买的好处,但据说如果你因故另买别的航班机票而放弃原有的第一航段机票,例如你从另外一个地方到转机处搭联程航班,据说这是不被允许的。

意思就是,当你放弃乘搭第一段的航班时,就等于你已放弃整个联程机票了。

事实是否如此?这点有待证实。不过,我觉得买了联程机票却放弃首段航班的发生机率是少之又少的,反而航班延迟或取消的机率更大,几乎每天都在发生,而这都是在乘客无法控制的范围啊!

而当航班延误或取消发生了,就算航空提供免费吃住做赔偿,其实那也不足以弥补你宝贵时光甚至是金钱上的损失,那要如何补偿呢?

Friday, November 17, 2017

低收入群占40%人口的高收入国

国际油价升涨,拉菲兹估计政府油收与相关收入应该增长35亿元。

为避免国内油价跟着升涨导致通膨恶化,拉菲兹建议应该从这笔额外收入来津贴燃油价格。

我不觉得政府会这么做,因此那天我问:这笔额外收入会用在哪里?各位觉得呢?

第二财长佐哈里回应。他不否认油价升涨已使政府收入增加;他说:油价每升一美元,政府收入平均可增3亿马币,这一年期间油价从平均52美元涨至平均62美元,政府收入将可增加30亿马币。

佐哈里的估计,与拉菲兹的35亿相差不远,但,他不打算拨一部分来津贴随之升涨的国内油价,而是考虑为一马援金BR1M加码。

他的论调与油价部长的相似,他说,虽然自落实每周制以来,国内油价总共涨了19次,降价只有12次,这段期间,其实油价只净涨了区区一分而已。

油价只净涨了区区一分?不懂佐哈里如何算出来,还是他随口乱说?

根据《当局大马》的数据,当每周制在今年30/3落实的时候,RON95的顶价是2.13元,如今涨至2.38元,应该是净涨了25分才对,怎会只是区区一分而已?

油价部长的算术更糟糕,昨天提到他说这期间“油价其实没有涨”,他的意思可能是:目前的油价又倒回当初的价位,所以根本没有涨。但数据已经告诉我们,这不是确实的事啊!

这期间,RON95起到最高的价位是在20/4日至2.27元,上周才冲破这个价位至新高2.31元,本周又新高2.38元,哪来的净涨一分或根本没有涨?

数据不会骗人,高官还是不要信口开河比较好。

好,那今天就不要谈油价了,我倒很有兴趣知道,为何第二财长只是想到为BR1M加额,BR1M目前的金额,难道还不够多吗?

在继续谈这个课题之前,不知大家知不知道,政府已经把国家人口分为三大收入群,即最低收入群(B40)、中等收入群(M40)及高收入群(T20)?

意思就是,国内大约有40%人口属于最低收入群,也就是贫户,另外40%则是中等收入,只有20%是高收入。英文子母B、M和T分别代表Bottom、Middle和Top。

说到此,不禁让我纳闷,国家不是说要在2020年前晋身为高收入国吗?如果国家只有20%人口是高收入群,穷人则高达40%,这样的国家怎能算是高收入国呢?

是的,你没有看错,根据申请BR1M资格的条件,收入在3,500元以下者就被列为低收入户,你就可以申请BR1M了。

如果收入未超过3,500元就是低收入,实际人数可能不止40%呢!

以大学毕业生来说,起薪据说只有2,000至3,000元之间,在生活费高涨的今天,要养活自己都有困难,更不要说养家。

所以前阵子我就写了一篇《这个国家真可悲,年轻人一毕业就变穷》(6/9),就是这个意思。

根据官方数据,国内有800万人有资格申请BR1M,以全国人口3,000万比率计算,这只占了27%人口;若以政府B40的定义作准,有资格申请BR1M者,可能高达1,200万人呢!这个数据是令人担忧的。

用额外油收入来增加BR1M金额,也许官家认为这是增加人民收入的最直接方法吧!

国库做过一项《家庭单位调查报告》,里边就是以高、中、低收入群做调查,调查结果是,低收入群(B40)的收入增长最快,然后,它就将之归功于BR1M,说因为有BR1M的现金援助,提高了这些B40的收入。

希望政府不是通过这样的方式来让国家晋身于高收入国行列,这样一个artificial的高收入国,能够撑持多久?我真的看不到国家的希望在哪里!

Thursday, November 16, 2017

油价部长:油价其实没有涨

一个星期很快就过去,又来到了星期四,贸消部又制订了新一周的燃油顶价。

自今年三月落实每周燃油顶价制以来,从每月改至每周调整一次的油价涨跌,如今对消费者可说已经麻木了。为什么这么说?

本周,油价再攀新高,再次调涨7分至2.38元,是自落实每周顶价机制以来最高的一次,这样的涨势看得人心惊胆跳。

奇异的是,也不像以前,前一晚未见油站车辆大排长龙,人民似乎不再把油价起落当一回事了。

是的,有些事情,最后总让你不得不接受,因为不管你再如何去吵去闹,当发现你根本无法改变事实,你就只好低头接受现实。

每周更改一次的油价不过是日常开销的其中一个例子。

虽说是顶价制,意即零售价不可高过这个顶价,其实对消费者来说也没什么分别,因为油站业者就以这个价位作为零售价,消费者没有因为落实顶价制而受益。

当贸消部今年三月落实顶价制的时候,原意是让业者有个竞争的空间,只要不高过顶价即可,为提高业者的竞争力,贸消部也允许业者举办促销活动。

所谓的促销活动,就像许多年前业者各出奇招,顾客打油时附送赠品之类的,那应该是经济不景气的年代吧!后来好像是当局喊cut而骤然停止了,原因不明。

而这次,贸消部再次允许业者办促销以提升竞争力;真相是,这将近一年以来,没有业者举办过任何的促销活动。

其实,业者根本无需办任何促销,说过了,在当下供求失衡的庞大市场环境里,国内燃油市场已被垄断,就是所谓的oligopoly,业者无需竞争也无需降价,只需根据贸消部制订的顶价售卖即可,消费者别无选择,除非选择不驾车。

所以你可以看到,顶价机制其实偏向一方,只益了业者而不是消费者。

记得吗?前几个月,当国际油价开始下滑的时候,业者频喊吃不消,于是,油价部长韩查就说要制订新的油价计算方式来协助业者,不排除从每周制改去每日制的可能性。

但之后油价就一路挺升,制订新油价的计算方式,部长也不再提了(请参阅《油价可成大选战略不稀奇》20170921)。

油价滑落时部长说要帮业者止损,油价升涨未闻部长说要助消费者省钱,反之,当上周新油价攀至新高的时候,部长却语无伦次说,虽然国内油价依据国际油价起落,人民若认真算一算的话,就会发现,其实油价没有真正升涨。

油价如何升涨了实际上又没有真正升涨?又不是变魔术,部长这番论调让我很感兴趣要知道,可惜他又没有作进一步的解释。

对消费者来说,油价涨就是涨,如何表面是涨实际上没有真正涨?部长有必要说清楚。

答应要公布至今仍未公布的油价计算方式也有必要让大家知道,而非油价涨的时候归咎于国际油价升涨,油价跌的时候却说不可跟,因为还有其他因素要考量。

其实,自落实每周制以来,汽油价格都是起多跌少,据报道,两个RON涨了20次,降11次,两次持平;而降幅都比涨幅少。

不能不令人担忧,当年未撤除汽油津贴时,时任油价部长沙里尔(即现在的联土局主席)曾说,国际油价保持在70美元以下的时候,国内油价就保持在1.80元以下而无需政府津贴(请参阅《财长决定油价?》20090521)。

可能当年很多人未察觉,当国际油价跌至70美元以下的时候,政府不止无需津贴,反之还悄悄从中征收油税,这就是政府未告诉人民的其中事实(请参阅《政府向人民征收的油税合不合法?》20090108)。

问题是,当今国际油价回升至60美元,国内RON却已高居2.38元水平,要是国际油价继续攀升至70美元,或当年的140美元疯狂水平的时候。我国油价要涨到什么价位啊?真是不敢想象!

油价方面,政府还有未告诉人民的是,当国际油价升涨的时候,政府的原油以及相关收入也跟着增长,拉菲兹就估计政府在这方面的保守收入预计增长35亿元。

以前,政府会很委屈的告诉人民,国际油价上升导致国内汽油津贴也不得不升涨,却不告诉人民其实政府的收入也跟着油价大涨,如今汽油没有津贴。这“额外”的收入会用在哪里?请老实的告诉大家吧!
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...